永川宇界维诗卡小区百科：11栋1900户、52笔住宅成交5089元/㎡与888号学区口径

永川昌州大道东段888号的宇界维诗卡，是本站「永川小区深度解读」系列里学区口径最特殊的一盘：2026 年教委小学招生原文把「888号（维诗卡）」写进「19. 多校划片」段——户籍与房屋产权都在辖区范围内的适龄学生就读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学，「有户无房、有房无户」就读文昌路红旗小学，这是本系列归档的首个门牌级多校划片案例；初中则以「昌州大道东段单号1-801号、双号2-888号」归入文理附中，888 号恰为该段上界。房源库编号 657，2015 年建成，11 栋 1900 户，登记为商住一体、产权 50 年；区政府 646 条预售通告全量检索零命中。骏耀房产网统计 125 条台账（租单 72 笔，占 57.6%）：住宅 52 笔加权 5089 元/㎡，低于评估均价 5425 元/㎡ 约 6.2%，2026 年 13 笔成交全部低于评估线。本文按官方备案、真实成交、学区原文、配套距离、评估与按揭、必查声明六个模块逐项归档。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-3 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

宇界维诗卡位于重庆市永川区昌州大道东段888号，平台 125 条成交记录的板块字段全部标注「兴龙湖片区」，是本系列口径最整齐的一盘（与此前昌龙阳光尚城一致）。房源库编号 657，登记建成年代 2015 年，物业类型为商住一体（中型社区），建筑类型为高层住宅、洋房，建筑结构钢混，楼栋总数 11 栋，规划户数 1900 户，建筑面积 180,000㎡，占地面积 49,950㎡，容积率 3.20，绿化率 47.00%，产权年限登记为 50 年。物业由永泰物业管理有限公司提供服务，物业费 1.2 元/㎡·月；地下车位登记 555 个，地面车位与停车费字段均无登记。开发主体登记为重庆宇界实业有限公司——与项目推广名一致，本系列中多数项目存在推广名与证载主体分离，本盘不存在这一情形。市政配套三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 5 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 体量比值 3.60 与登记容积率 3.20 的偏差

按登记值计算的体量比值为 180,000 ÷ 49,950 ≈ 3.60，高于登记容积率 3.20，差值 0.40。这一方向与棠城壹号院（3.12 对 2.30）、昌龙阳光尚城（2.89 对 2.50）一致，与奥兰半岛（2.58 对 3.15）相反。可能的原因包括：占地面积含代征绿地或道路、建筑面积口径含不计容部分、分期指标调整等。计容面积与容积率以永川住建官方备案为准，本站不做单一口径推定。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索零命中（如实归档）

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，并保留空白字符做二次复核，标题与正文均未出现「宇界维诗卡」「维诗卡」「宇界」「昌州大道东段888」「昌州大道东段」任一关键词。原因与本系列此前多例相同：该栏目收录起点为 2016 年，而本盘登记建成年代为 2015 年，预售许可发生在栏目收录范围之前。这是继豪禧银山源、奥兰半岛等之后，本系列第六次「官方零命中」归档。因此本文涉及楼栋、户数、产权、面积的表述均以房源库登记值与下文图库图纸佐证为准，不做超出现有证据的推断。

1.4 图库楼层平面图佐证：高层 3-9 层标准层与洋房跃层

官方公示缺位的情况下，站内图库的 14 张原始图纸成为第二证据源。经逐张识读，其中 7 张为高层标准层平面图，图题明确标注楼层：

另有 2 张洋房图纸：一张为「负一层平面图」（含地下空间标注），一张同时含「负一层平面图」与「二层平面图」，即洋房为跃层产品；其余 5 张为实景照片或未能识读出楼层标注的图纸。

这组图纸给出两条可核事实：其一，高层部分至少到 9 层，与登记「高层住宅」一致；其二，洋房为负一层加二层的跃层形态，与登记「洋房」一致。以下选取三张：

二、52 笔住宅真实成交解析

2.1 样本构成与口径拆分

平台台账共 126 条记录，其中 1 条为其他项目记录（2023-12-21 一手房/商业 81.52㎡、成交价 69.8 万元，楼盘名称标注为「五洲商业」），已剔除，实际纳入 125 条，记录区间 2023-01-07 至 2026-10-08。按口径拆分：二手房 53 笔、租单 72 笔，无一手房记录。

买卖 53 笔中包含 1 笔商业：2025-11-05 商业 88.48㎡、成交价 126.00 万元、折合 14241 元/㎡。该单价与住宅完全不可比，若并入总体会把买卖加权抬到 5282 元/㎡（仍低于评估均价 5425 元/㎡ 约 2.6%，但严重失真）。因此本节主口径为住宅 52 笔，商业单列归档。

住宅 52 笔合计成交总额 2093.57 万元、总面积 4,113.82㎡，加权均价 5089 元/㎡，中位数 5107 元/㎡，简单均价 5117 元/㎡，单价区间 3187-6771 元/㎡。

2.2 业态结构：洋房仅 5 笔，溢价约 5.1%

洋房加权 5300 元/㎡ 高于高层 5044 元/㎡，溢价 256 元/㎡（约 5.1%）。需要说明的是，洋房样本仅 5 笔、且集中在 2023-2026 年各 1-2 笔，溢价幅度受单笔影响大，参考价值有限。

装修字段标注情况：未标注 48 笔、清水房 2 笔、精装修 2 笔；户型字段 52 笔全部未标注——这是本盘台账的明显缺口，本站不做户型结构断言。

2.3 年度走势：四年约 -27.6%，2026 年 13 笔全部低于评估线

四年走势 5912 → 5229 → 4683 → 4283 元/㎡，累计降幅约 27.6%，是本系列目前记录到的较大降幅之一（对比米兰阳光四年约 -21%、昌龙阳光尚城约 -15.7%、奥兰半岛约 -19.5%）。半年度序列 5636→6090→5380→5108→4897→4135→4322→4039 显示：2023 年下半年为盘面高点，此后单边下行，2026 年上半年小幅回稳至 4322、下半年 1 笔为 4039。

更值得注意的是评估线结构的急剧变化：2023 年 16 笔中仅 2 笔低于评估线，2026 年 13 笔全部低于评估线；近 12 个月（起自 2025-09-03）15 笔加权 4281 元/㎡，同样 15 笔全部低于线。盘面重心已完全移到评估线下方。

2.4 面积段分布：50-70㎡ 为主力，90-110㎡ 零成交

50-70㎡ 段 24 笔（占住宅 46.2%）为绝对主力，加权 5259 元/㎡ 也是各段最高之一。90-110㎡ 段四年零成交，是本盘户型供给或需求的明显断点，看房时若目标面积落在此区间，可参考的同盘样本基本不存在。

2.5 极值样本与同日同面积段离散度

• 最高单价 6771 元/㎡：2023-11-16 二手房／洋房 125.54㎡，成交价 85.00 万元；

• 最低单价 3187 元/㎡：2026-04-14 二手房／高层 116.08㎡，成交价 37.00 万元；

• 最高总价 111.00 万元：2024-07-16 二手房／洋房 218.67㎡（5076 元/㎡）；

• 最低总价 15.30 万元：2025-11-25 二手房／高层 44.55㎡（3434 元/㎡）。

住宅单价极差 2.12 倍，为本系列较大离散度之一。离散度还有更直观的一组：2026-05-11 同一天成交三笔，面积分别为 83.25㎡、83.49㎡、83.49㎡，单价依次为 3303、4456、5031 元/㎡——同一天、几乎同一面积段，单价极差 1.52 倍。小样本社区逐笔差异极大，任何报价都应回到同户型近期成交逐案核对。

2.6 逐笔成交台账

2.7 付款方式与流速样本（如实留白）

付款方式标注 4 笔：全款 3 笔（2026-05-11 高层 83.25㎡ 3303 元/㎡、2026-05-11 高层 83.49㎡ 4456 元/㎡、2026-09-03 洋房 144.36㎡ 4039 元/㎡）、按揭 1 笔（2026-05-11 高层 83.49㎡ 5031 元/㎡），其余 49 笔未标注。成交周期字段仅 1 笔有数值且为异常值（1000 天），与台账其余样本量级不符。样本过小且字段质量不足，本站不做流速与付款结构断言。

三、71 笔租赁成交解析

租赁是本盘台账的重心：72 笔租单（2023-01-07 至 2026-10-08）占台账总量 57.6%，为本系列已解析社区中的较高占比（对比奥兰半岛 46.1%）。其中 1 笔为异常记录——2023-08-24 高层 56.00㎡、月租 108 元（折合 1.93 元/㎡·月），与同期同业态样本偏离过大，已剔除，不纳入统计。

有效租单 71 笔：月租均值 1168 元、中位数 1200 元、区间 730-1800 元，单方月租均值 19.51 元/㎡·月。

单方月租随面积增大单调下降，60㎡ 以下段 21.84 元/㎡·月为全盘最高——与 50-70㎡ 段为买卖主力、小面积房源流动性最好的结构互为印证。年度租金走势 1275 → 1145 → 1099 → 1153 元/月（2026 年 15 笔），2026 年小幅回升，与售价单边下行形成对照。按住宅加权 5089 元/㎡ 折算，静态毛收益中位约 4.6%（区间 2.6%-6.5%）。

四、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

4.1 小学阶段：门牌列入「多校划片」段（本系列首个案例）

2026 年永川区小学招生原文设有独立的「19. 多校划片」条目，本项目以门牌号列入其中：

「19. 多校划片 昌州大道东段666号（御珑山）、888号（维诗卡）、人民大道568号、666号（金域蓝湾）、人民大道755号（阳光尚城），以上路段户籍和房屋产权都在辖区范围内就读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学，"有户无房、有房无户"就读文昌路红旗小学。」

即昌州大道东段888号（维诗卡）在小学原文中为门牌级单列，且明确给出「双校可选」的完整口径：户籍与房屋产权都在辖区范围内，可读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学；「有户无房、有房无户」则读文昌路红旗小学。这是本系列此前各盘均未出现过的多校划片门牌单列情形——此前归档的奥兰半岛（学府大道388号）虽同为双校表述，但列于单校条目内，本盘则单列于专门的多校划片条目。需要提示：同条目内与本盘并列的人民大道755号（阳光尚城）即本站已解析的昌龙阳光尚城，两盘小学口径结构相同。

4.2 初中阶段：昌州大道东段双号 2-888 号归入文理附中

2026 年永川区初中招生原文中，「文理附中」招生范围包含：

「4. 文理附中 双龙路，东岳路，渝西大道东段，环城北路，汇龙大道单号1-407号、双号2-686号，红河大道单号1-317号、双号2-366号，昌州大道东段单号1-801号、双号2-888号，人民大道19号、58号……」

即昌州大道东段双号 2-888 号在初中原文中归入文理附中，本盘 888 号恰为该段上界。相邻的兴龙湖中学段起自「昌州大道东段双号890号」，本盘不在其列。门牌号处于划片边界时，实际认定以教委当年度公示与户籍、产权材料审核为准。

五、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（26 个点位），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套结构有三点值得记录：一是生态资源贴身——兴龙湖公园 0.22 公里（小区正东方向，一路之隔）、棠城公园 0.81 公里（西南）、永川中央森林公园 1.41 公里（西南），本盘是系列中距兴龙湖公园最近的社区之一；二是高校与医疗沿东侧展开——重庆文理学院红河校区A区 1.10 公里（正南）、重庆水利电力职业技术学院 1.12 公里（西北）、重庆医科大学附属永川医院新区分院 1.31 公里（正东）、永川区人民医院 1.74 公里（西南）；三是政务与商业集中在西南向——時代天街 1.61 公里、人民广场 1.42 公里、永川区人民政府 1.46 公里（正西）。学区相关点位中，兴龙湖小学 1.18 公里（东南）、兴龙湖中学 1.59 公里（东北）为距离参考，划片以第四节原文为准。

六、评估价、首付与月供测算

6.1 评估价与年度下沉

合作银行评估指导价区间为 4800-6200 元/㎡，评估均价 5425 元/㎡。住宅 52 笔加权 5089 元/㎡，低于评估线 336 元（-6.2%）；其中 30 笔（57.7%）低于评估线、22 笔高于线。分年度看，低于线的比例从 2023 年的 2/16 一路升至 2026 年的 13/13，盘面价格重心已完全移到评估线下方。若把那笔商业成交并入计算，53 笔加权 5282 元/㎡、仍低于评估线 2.6%——无论采用哪种口径，本盘成交重心都在评估线之下。

6.2 真实台账按揭测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。台账中按揭成交 1 笔：

读表要点： 5031 元/㎡ 低于评估线 5425 元/㎡，评估认定值（5425×83.49 ≈ 45.29 万）高于成交价，贷款按成交价 42.00 万足额 85% 放贷，首付落在 15.0% 的基准位，月供约 1309 元。本盘绝大多数成交低于评估线，因此首付上浮的情形并不常见——这与棠城壹号院（洋房两案首付上浮 40.3%/54.7%）形成鲜明对照。

6.3 在售房源按成交口径测算

房源库当前在售 6 套，按成交价口径 85% 测算：

挂牌单价区间 4306-6564 元/㎡，其中 117㎡ 案 6564 元/㎡ 高于评估线 21.0%，贷款按评估认定值封顶，首付被动上浮至 29.8%；其余五套首付均落在 15.0%-17.0%。面积跨度从 58.94㎡ 到 209㎡，月供从 991 元到 2805 元，差异主要由面积而非单价驱动。需要说明的是，房源库概览页给出的「首付约 7.7 万、月供约 1968 元」是基于 6 套在售房源均价合并测算的单一参考值，与本文逐套测算口径不同，实际以逐套认定值为准。挂牌与近 12 个月成交加权 4281 元/㎡ 之间存在明显价差，议价空间请回到同户型近期成交逐案核对。具体认定值以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

七、必查事项与免责声明

7.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 商住一体＋50 年产权登记口径核实：房源库登记物业类型为商住一体、产权 50 年，土地用途、年限与续期规则以不动产权证载为准；贷款成数、税费与落户规则是否受影响，向合作银行与不动产登记中心核实；

2. 官方预售通告零命中：本盘登记建成年代早于通告栏目收录起点，646 条公示无证载记录，楼栋、户数、面积等静态参数以房源库登记、图库图纸与产权证附图为准；

3. 体量比值 3.60 与容积率 3.20 的偏差：计容面积、占地面积口径以住建备案为准；

4. 车位登记缺口较大：仅登记地下 555 个（车位比约 0.29/户，为本系列偏低水平），地面车位与停车费字段均无登记，停车条件签约前必查；

5. 小学属多校划片双选：2026 年原文为「文昌路红旗小学或者兴龙湖小学」双选、「有户无房、有房无户」读文昌路红旗小学，且门牌处于双号 888 号边界，具体录取以当年度公示与户籍、产权材料审核为准；

6. 初中门牌恰在划片上界：昌州大道东段双号 2-888 号归文理附中，相邻的 890 号起归兴龙湖中学，边界门牌的认定以教委审核为准；

7. 同面积段价差极大，逐笔核价：住宅单价极差 2.12 倍，2026-05-11 同日三笔 83㎡ 左右房源单价极差 1.52 倍，任何报价回到同户型近期成交逐案核对；

8. 90-110㎡ 段四年零成交：该面积区间无同盘参考样本，定价需借助周边同板块项目交叉比对；

9. 租赁占比高：租单占台账 57.6%，购买自住请实地核实目标楼栋的租户比例与居住构成；

10. 挂牌与成交价差：在售 6 套挂牌单价 4306-6564 元/㎡，多数高于近 12 个月成交加权 4281 元/㎡，出价前对照第六节测算。

7.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-01-07 至 2026-10-08，共 126 条，剔除其他项目记录 1 条后为 125 条，其中二手房 53 笔、租单 72 笔；住宅口径 52 笔，另含商业 1 笔单列；租单剔除异常 1 笔后有效 71 笔），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；

2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；

3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学列入「19. 多校划片」段，昌州大道东段888号读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学；初中昌州大道东段双号 2-888 号归入文理附中），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；

4. 配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；

5. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；

6. 数据样本存在覆盖局限（住宅 52 笔但户型字段全部未标注、装修字段 48 笔未标注、付款方式 49 笔未标注、成交周期数值样本仅 1 笔且为异常值、洋房样本仅 5 笔、官方预售通告零命中），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期奥兰半岛（学府大道388号，万达商圈 16 栋 3199 户）走到本系列档案完整度的另一个极端——646 条官方预售通告零命中，档案只能靠房源库登记、开发商原始户型图与教委学区原文三路补全，但它贡献了「商住一体＋50 年产权登记」的组合与 46.1% 的租赁占比。本期宇界维诗卡（昌州大道东段888号，兴龙湖片区 11 栋 1900 户）同样是零命中，却在另外三个方向刷新了样本：小学列入教委独立设置的「多校划片」条目（双校可选，「有户无房、有房无户」单独指定），是本系列首个门牌级多校划片案例；初中门牌恰处划片上界（双号 2-888 号归文理附中，890 号起归兴龙湖中学）；住宅成交重心完全位于评估线下方（2026 年 13 笔全部低于线，近 12 个月 15 笔同样全部低于线）。两期连读，官方档案的缺位正在成为常态，而学区口径的精细度与成交相对评估线的位置，正取代单纯的均价高低，成为解释盘面差异的两条主线。

下期预告：此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「2022号（恒森盛世华章）」同列于凤凰湖小学段落，两盘同属凤凰湖片区、同被门牌单列，但一个是凤凰大道沿线社区、一个是兴龙大道沿线 50 年产权登记的 16 栋大盘，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，宇界维诗卡因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。